时间： 2006年8月10日
提问：华夏基金、中信证券、上海德润、汇添富基金、建信基金
主持人：中信证券王勇德

中信证券王勇德

    就中华企业简单地谈谈自己的想法，中华企业目前所处的阶段和状况用一句话概括，即“三有一转变”。“三有” ,第一是有很好的基础，目前中华企业的项目储备，可以支撑到公司2010年今后的发展，加上崇明的土地，可以持续到2010年以后的储备；第二是公司有很好的能力，既包括了专业能力，也包括资源整合和战略眼光的能力，在历史上的事件已充分表明了这种能力；中华企业上市12年净利润年复合增长达到19％，这个数字很高而且连续12年。更重要的是在没有大规模融资的情况下，达到19％的增长，这至少是在房地产上市公司里是非常高的增长；第三是中华企业有非常好的资源，这种资源包括了公司内部现有的资源，即古北公司、中华企业和经营集团这三大集团现有的资源，再有大股东内部的资源，还有整个行业的资源，整个房地产行业也在产业整合周期里。

    一个“转变”，就是中华企业和资本市场投资者关系的变化，即信息披露和投资者关系管理的变化。从去年以来发生了明显的变化，信息披露非常的详细，如重庆项目的转让前后披露了 5、6次公告，如此详细的披露应该说是非常的公开了；另外，在投资者关系管理方面，今年公司加大了沟通力度，包括今天公司高管层和大家交流，充分表明了公司的转变。这种转变代表了公司对未来发展前景的信心，还有公司对目前的资产、业务、管理个方面整合已经到了一个比较好的阶段，才会出现这样的局面。

    对于中华企业未来，公司的整合能力和情况对未来的发展是比较重要的，第一是集团内部的整合包括业务、资产、品牌等的整合；第二是公司内部的整合；第三是社会资源的整合，如资金整合，中企在过去证券市场很少有再融资，而房地产行业发展对公司资本金的要求是快速提高的，这种矛盾会越来越突出。对于证券市场的资源的整合能力，也是非常必要和重要的。

华夏基金周全

提问一：关于管理方面，孙总介绍了框架和思路，我现在想请教一下朱总，既然要优化流程强化环节，朱总认为现在流程和环节里那些还有比较大的问题？有什么样改进的措施？

答：关于管理的问题，我们重点实施精细化管理，解决整个企业运作中存在的比较突出的问题。比如：项目的精细化管理，我们对项目管理运作模式和授权方面进行了一段时间的调整尝试。在过去一年多的时间中，第一是把原来放权给项目管理的做法，在这次精细化管理过程中做了根本性的改变。这种改变对整个企业运作模式的改变、企业管理内部控制、对项目投资收益提高起到非常关键的作用。第二是在财务管理方面，财务管理一直是上市公司、高管层、董事会非常关注的工作重点。例如：如何严格按照新的上市公司财务会计准则的要求来做一些调整；另外对企业的内控制度方面，特别是财务管理方面的精细化管理。一方面有制度的细化和完善，财务专业人员的业务培训，另一方面对整个财务管理、操作过程中进行阶段性的检查和内审等等。

提问二：中长期发展有个提法是改变员工的思想观念，那么现在员工的思想状况是什么、将来可能是什么样子？

答：员工的思想状况方面。以前，与公司高管层团队一样，员工对企业的关心还是不错的，但是对企业发展的中长期目标，员工如何在思想观念上和整个企业团队、高管层团队组合在一起，来共同关注、共同做好企业重大的发展目标，在这方面我们感觉还是不够。现在实施企业文化建设，重点就是突出在怎样把握市场、提高中华企业知名度、员工对企业的关注度和自己精力的投入等，在企业文化建设过程中解决问题。这些方面是务虚的，没有一个正确的标准尺度。我认为的标准尺度是：体现在企业运作过程中整体效益的提高，企业员工整体精神面貌的改善，以及整个企业员工对发展和战略关注度的提高，这方面近 2年已有一些潜移默化的变化。

上海德润 陈刚

问一下王德勇先生，作为中信证券对于中企的评价在你公开发表的文章和报告里评价甚低，这个是事实。我们在两个星期前看王德勇报告，把中企列在最末端，认为是题材型公司。我是一个具有 16年投资经历的资深人士，我认为这样的评价是不妥当的。我觉得中华企业至少有两大优势：1、市盈率是最低的，肯定是一个巨大潜力的绩优股；2、到现在为止，没有任何一家券商的房地产研究员指出：除了万科之外，中华企业上半年的整个利润总量排在第二位。今天很欣喜的看到王德勇先生坚决的转变了自己的看法，请问你对中华企业的评估发生如此大的转变，原因是什么？

中信证券王德勇答：本人与中企关系一直不错， 2000年就作过调研。对于中企的目前看法就是上述的“三有一转变”。在你提到的报告中，我没有你说的这么悲观，我认为中企市盈率是足够低的，中企是有基础的（“第一有”），作为股票来说是没有投资风险的。

介绍一下背景，这次报告中我的观点是：伟大的成长！近期的年度投资策略，我推出了 5大组合，其中有一个组合叫题材组合，中华企业就在这组合中。这次把中企放在题材中的理由，我认为公司未来最大的潜力，从股票角度来说，从投资者角度来说，我认为公司股票最大的可能爆发性是在资源的整合上，包括股份公司内部的，地产集团内部的，这个是最具有爆发性的。因为从公司的基本面和现有情况来看，中华企业是非常稳定的，每年20％的复合增长率、动态市盈率在10倍以下，这是非常有吸引力的，但是中企的爆发式增长在于他的资源整合。另外，5个组合中有4大组合都有可能成为中国房地产的一线公司，其中包括题材组合和中华企业在内。现在公认的一线蓝筹公司不多，但我认为在未来大背景是中国整个房地产行业资源在向资本市场快速集中，这种集中的结果会出现一批，至少在规模上向万科这样的一线蓝筹公司靠齐的公司。中华企业其实是列在这样一种类型的公司之内，所以就把他列在题材组合里了。

中信证券段海瑞

提问一：年初的时候曾写过关于中华企业的报告，标题是“老牌房企迎来第二春”。以前写过相关的文章，但并不是说以前不看好而现在有一个重大的转变。要请教领导两个问题： 1、公司是立足于本地市场还是异地发展？对这个问题公司好像是有一定的迟疑和犹豫的，包括重庆这个项目，未来在这方面有何考虑？2、立足于上海的发展公司有一定的优势，而立足于异地发展好像脚步慢了。

答： 刚才孙总介绍了中华企业异地发展的情况。目前，中华企业的发展目标仍以上海地区为主，异地发展并未迟疑，我们会选择合适的地点和合适的区域，根据当地经济发展的状况采取比较稳健、安全的方法去发展异地房地产项目。

我们已经进行了跨区域拓展，但在操作过程中可能会有各种各样的情况发生。刚才提到重庆项目的转让，我们从安全的、稳妥的、保证给广大的投资者稳妥的回报角度，对一些项目采取必要的调整。有人认为这么做会有点负面影响，为什么这个项目公开进入到预售期了又把该项目转让了？对这个问题，我的回答非常明确，公司的立足点在于给投资者一个较好的回报，同时要安全稳妥的做好企业的运作。希望大家相信我们对这个点上的把握，我们一定会把握好。

提问二：地产集团采取什么样的措施支持中华企业？怎样处理中华企业和金丰投资的关系？

答：地产集团是以上海市政府为依托背景的大型企业集团，主要从事上海一级土地市场的前期准备、整理，然后再推向市场。中华企业从去年正式划转到地产集团后，地产集团对中华企业的支持不是某一个点、某一个量的支持，而是比较全面支持；在今后的发展过程中会逐渐显现出来，无论在运作过程中、企业内部资源整合过程中，还是市场融资，大股东都会给予积极的支持；或者说，因为我们中华企业作为上市公司的需要，地产集团正在对集团整体房地产开发做综合性的研究，这里包含了地产集团对中华企业各方面的支持。

上海房地产经营集团，成立于 1986年，2001年被中华企业收购，目前由中企控股90％。作为中华企业的成员之一，同样承担着对股东积极回报的工作。对于发展战略，根据中华企业总体战略开发意图，上海房地产经营集团重点在两个产品方面进行拓展：第一，有利于提升企业知名度品牌的高档物业，如黄浦江沿岸的开发项目财富广场和在建的上海国际客运中心，也包括以前开发的御品大厦等高档物业； 第二，规模比较大的中档住宅项目，在进入中华企业前，在虹桥开发过一些楼盘，并入中企后，重点开发了上海春城，接下来重点开发南汇周浦项目；另外还有华泾地块的土地，是和金丰投资共同开发。另外，基于对行业和市场的判断，寻找一些“短、平、快”的项目机会，如对一些存量物业（烂尾楼）的开发，希望这些项目给股东有一个良好的回报。

上海德润 陈刚

提问：南汇周浦的项目，据说拿地楼面价比较高，盈利前景会如何？

答：从整个房地产发展趋势来说，我们已经不可能回到以前那种都是很低的地价上。加入 WTO之后，整个市场公开透明度提高了，土地出让是按照招拍挂政策出让的。

从中华企业的角度，我们对项目选择首先是根据交通状况和城市规划布局，然后是根据区域产业支撑情况。公司在南汇有两个项目，周浦镇一块 500多亩土地、航头一块500多亩土地，这两个产品是有差异的，周浦主要做中档商品房，航头是中档偏上的，原来定位是别墅，现在要等新的政策发布后会有些调整。

我认为周浦镇的项目有很多的机会，这主要取决于几个方面，第一、我们认为南汇是上海最后一个没有开发的地区，由于前几年上海郊县很多的地块已经陆续开发了，而南汇开发起步比较慢。现在上海一些重大的基础设施，包括基础产业项目都在南汇有很多的投资，比如，南汇有得天独厚的两港（空港、海港）；还有在临港新城有重大的电气产业基地；还有上海一些重要汽车制造业基地。第二、我们的项目位于周浦镇政府东边，地块的东面是上海国际医学园园区，规划了近 10平方公里。已经引入西门子和华硕电脑产业基地，还有一家和德国一起投资的集“产学研”一体的医院，大众十分关注的迪斯尼离周浦不远，大概5公里左右，还有地铁十一号线的启动，这些因素对该地块的未来开发都会带来比较大的升值空间。虽然房地产的形势受宏观调控影响，但我们认为这个地块在未来的发展过程中做好的机会应该大于我们可能产生问题的程度。我们有一个良好的团队和对房地产市场正确的判断，相信我们还是能够做好的。

汇添富基金梁晓军

提问一：如你判断 调控还在继续，请你谈一下未来调控的手段和措施。

答：我们的判断基于两个方面，从政府主导面来讲，二年当中出台了一系列对房地产调控的政策、措施，包括土地供应、税收、金融、贷款等等，其目的是要稳定市场，稳定市场价格，要规范市场运作；从目前情况看，有的地区还处在一个上升通道过快的一种状况，还没有达到政府现在的调控目的，因此，我们判断调控政策还将继续，主要可能表现在：首先，力度要更强。税收问题、贷款问题、土地供应问题等方面已经颁布的调控政策，有一个基数变通的空间，那么，市场继续过热情况下，可能会更加严格；第二，已经出台的有关政策在日常运作过程中还是需要进一步完善的，涉及开发商、消费的以及市场等各个方面，包括我刚才讲到的鼓励自住消费方面，目前的政策还需要继续完善。因此，政策调控必然还会继续。

提问二：昨天有二件事情，第一件就是顺驰 55%的股权只卖了十几个亿，第二件是金地在浦东拿地报价是五十九个亿，我算了一下，顺驰六百万平米的储备算下来，全部的股权才二十三个亿，那么一平方米才四百块钱；金地出价可是一万多块钱，那么您觉得现在这个行业，有些企业是不是已经到不计成本的贱卖自己东西的程度，或者有些企业到了不计成本拿土地的程度，在拿土地的过程中为什么会有这么大的反差，就这二个问题。

答：土地价格差异大的原因是很繁杂的。首先，从土地的价格差异来看，有区域性的差异，也有内含性的差异，也有各个发展目标上差异，开发商或者当地政府推出土地所要取得的不同的效益和目的，由于角度不同，造成了价格差异。你讲到价格差异为什么会很大，是市场认可的问题，如果完全是市场运作的情况，那么出现价格差异，我认为还是合情合理的；第二，目前部分开发商三五年以前拿到的存量土地还有相当的量，在调控力度大和竞争加剧的情况下，行业的格局必然会发生变化。

建信基金徐杰

提问：现在大家普遍关心的整合问题，我想问一下，现在我们地产集团内部的开发业务的情况怎么样，比如土地的收益情况给我们介绍一下。

答：第一、集团内部土地供应的方式是不对我们内部企业的，是一个走市场的过程。通常情况下，地产集团尽管有大量的土地储备，因为集团带有政府职能，做前期土地储备的功能，然后整理好了推向市场，所以不能推向地产集团内部。

第二、集团内部房地产开发板块中上市公司主要有中华企业、金丰投资二家上市公司，金丰主要侧重于房地产流通领域的，中华企业主要是房地产开发的。据了解，地产集团对房地产开发板块可能在做一些专门的研究，但目前尚未有明确的研究结果。